PLF 2027 et LMNP : amortissement, plafonds et travaux

Et si, demain, rénover un appartement pour le louer meublé devenait fiscalement beaucoup moins intéressant ?

C’est l’une des questions que soulève l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP).

Le texte prévoit de modifier profondément l’un des mécanismes qui fait aujourd’hui l’intérêt du LMNP au régime réel : l’amortissement.

Et derrière des termes assez techniques se cache une mesure qui pourrait avoir un impact très concret sur les propriétaires bailleurs, notamment ceux qui détiennent plusieurs logements ou qui achètent des biens nécessitant d’importants travaux.

Attention toutefois : nous parlons bien d’un projet de loi, déposé le 1er octobre 2026. Cette analyse porte sur le texte déposé, consulté le 5 octobre 2026. Les mesures décrites ne sont pas des règles déjà en vigueur : elles peuvent encore évoluer au Parlement.

Amortissement LMNP au régime réel : comment fonctionne-t-il aujourd’hui ?

Prenons un exemple fictif et simplifié, destiné à expliquer le mécanisme.

Vous achetez un appartement 200 000 € et vous le louez meublé au régime réel.

En comptabilité, on ne considère pas que les 200 000 € disparaissent d’un coup en charge. Le bien est décomposé et amorti progressivement sur plusieurs années.

Le terrain, lui, n’est pas amortissable.

Imaginons donc, pour simplifier :

Prix du bien : 200 000 € Valeur attribuée au terrain : 30 000 € Valeur amortissable : 170 000 €

Aujourd’hui, ces 170 000 € sont généralement décomposés entre différents composants du bâtiment ayant chacun leur propre durée d’utilisation : gros œuvre, installations techniques, agencements, etc.

À cela peuvent s’ajouter le mobilier et certains travaux immobilisés.

L’intérêt du mécanisme est simple : les amortissements viennent réduire le bénéfice fiscal soumis à l’impôt.

Et lorsqu’un amortissement régulièrement comptabilisé ne peut pas être entièrement utilisé parce qu’il ferait passer le résultat sous zéro, la fraction non déduite peut actuellement être utilisée lors d’exercices suivants. C’est ce que prévoit l’article 39 C du Code général des impôts.

C’est l’une des grandes forces historiques du LMNP au réel.

PLF 2027 : les plafonds d’amortissement proposés pour le LMNP

L’article 7 propose une nouvelle règle pour les loueurs en meublé non professionnels.

Pour un meublé classique, l’amortissement des locaux serait déductible :

dans la limite d’un taux de 2,5 %, avec un maximum de 7 000 € par an et par foyer fiscal.

Pour un meublé de tourisme, le taux tomberait à :

1,5 %, avec un maximum de 5 000 € par an et par foyer fiscal.

Ces deux limites figurent dans le texte de l’article 7 déposé à l’Assemblée nationale.

Le projet prévoit toutefois des exceptions pour certains biens en résidences étudiantes, en établissements ou résidences destinés aux personnes âgées ou handicapées, et en établissements de soins de longue durée. Leur périmètre exact dépend des références légales citées dans l’article 7.

Taux de 2,5 % ou de 1,5 % : sur quelle base de calcul ?

C’est probablement la première question que beaucoup d’investisseurs vont se poser.

Le pourcentage ne porte ni sur les loyers, ni sur votre bénéfice, ni sur le montant de votre crédit.

Il concerne l’amortissement du local.

Reprenons notre appartement de 200 000 €.

Sous l’hypothèse pédagogique d’une base amortissable des locaux de 170 000 € hors terrain, et sous réserve de l’assiette qui sera retenue si le texte est adopté :

170 000 € × 2,5 % = 4 250 € par an.

La limite liée au taux serait donc de 4 250 € par an dans cet exemple. La déduction effective resterait aussi limitée par les loyers diminués des autres charges : l’amortissement ne pourrait pas créer de déficit fiscal.

En meublé touristique :

170 000 € × 1,5 % = 2 550 € par an.

On comprend mieux ce que représente le taux.

À titre d’équivalence arithmétique, un taux de 2,5 % correspond à 40 ans sur une base constante. Il ne faut pas confondre cette limite fiscale avec une nouvelle durée comptable imposée à tous les composants.

Un taux de 1,5 % correspond à environ 67 ans.

Il faut cependant rester prudent sur un point : la rédaction actuelle indique simplement que « l’amortissement de ces locaux » est admis en déduction dans cette limite. Les modalités précises de calcul de l'assiette mériteront donc d’être clarifiées si le texte est adopté.

Plafond de 7 000 € par foyer fiscal : quel impact avec plusieurs logements ?

C’est probablement là que la mesure devient vraiment lourde pour les investisseurs possédant plusieurs logements.

Le plafond n’est pas annoncé par appartement.

Il est annoncé par foyer fiscal.

Prenons trois appartements présentant chacun une base amortissable de 150 000 €.

Avec un taux de 2,5 %, cela représenterait théoriquement :

150 000 € × 2,5 % = 3 750 € par appartement

Soit pour trois appartements :

11 250 € d’amortissement.

Mais le plafond du projet étant de 7 000 € par foyer fiscal, la déduction serait limitée par ce deuxième plafond.

Plus le patrimoine immobilier augmente, plus ce plafond global devient donc déterminant.

Les amortissements non déduits à partir de 2027 seraient-ils perdus ?

C’est probablement la disposition la plus radicale du texte.

Aujourd’hui, les amortissements qui ne peuvent pas être utilisés sont susceptibles d’être reportés.

Le projet prévoit que, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits du fait des nouvelles limites de taux et de plafond, mais aussi de la limite liée au résultat fiscal, ne seraient plus déductibles les années suivantes.

Autrement dit, ils seraient fiscalement perdus.

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Supposons, hors exceptions, que l’amortissement des locaux représente :

12 000 € d’amortissements comptables

mais vous ne pouvez en déduire que :

7 000 €.

Avec le mécanisme envisagé, les 5 000 € non utilisés ne constitueraient plus une réserve fiscale utilisable ultérieurement.

C’est une différence considérable avec le fonctionnement actuel.

Stock d’amortissements LMNP : un report encadré jusqu’en 2036

Le projet prévoit également de modifier leur traitement.

Les amortissements régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non déduits pourraient encore être utilisés, mais uniquement jusqu’au 31 décembre 2036 et dans une limite annuelle correspondant à la moitié du résultat imposable restant après les amortissements de l’exercice.

Le stock existant ne disparaîtrait donc pas immédiatement, mais son utilisation deviendrait nettement plus encadrée.

Travaux en LMNP : ce que le PLF 2027 laisse à préciser

C’est à mon sens l’un des sujets les plus importants du texte… et l’un des moins clairs.

Prenons un investissement très classique :

Appartement à rénover : 100 000 € Travaux : 50 000 €

L’investisseur ne se contente pas d’acheter un logement.

Il engage 50 000 € supplémentaires pour refaire l’électricité, la plomberie, les sols, la cuisine, la salle de bains, améliorer parfois le DPE et remettre sur le marché un logement de qualité.

Aujourd’hui, selon leur nature, certaines dépenses peuvent être comptabilisées directement en charges tandis que d’autres travaux doivent être immobilisés et amortis dans le temps.

Mais que prévoit précisément le nouveau texte pour ces travaux immobilisés ?

Pour l’instant, ce n’est pas suffisamment clair.

L’article parle de :

« l’amortissement de ces locaux ».

Faut-il comprendre que des travaux immobiliers incorporés au logement entreront eux aussi dans la limite des 2,5 % ?

Conserveront-ils certaines règles d’amortissement propres ?

Qu’en sera-t-il du mobilier et des équipements distincts du bâtiment ?

Ce sont des questions essentielles qui devront être précisées pendant les débats parlementaires ou, si le dispositif est voté, dans ses modalités d’application.

Et cette clarification est loin d’être anecdotique.

Rénovation des logements : quelles conséquences pour les investisseurs ?

Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics demandent aux propriétaires d’améliorer le parc immobilier.

DPE, rénovation énergétique, logements décents, interdiction progressive de louer les passoires thermiques…

Tout pousse, à juste titre, à réinvestir dans les logements existants.

Or un propriétaire qui achète un appartement dégradé et injecte 30 000, 50 000 ou 80 000 € de travaux participe concrètement à cette rénovation du parc.

Si demain ces investissements sont beaucoup moins amortissables fiscalement, l’économie de ces opérations peut changer sensiblement.

C’est probablement l’une des conséquences de la réforme qui méritera le plus d’attention.

Location nue ou meublée : pourquoi le Gouvernement veut-il modifier le LMNP ?

L’objectif affiché est assez clair.

Le Gouvernement souhaite rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue et orienter davantage l’investissement vers la location de longue durée.

Dans le même temps, la loi de finances pour 2026 a créé un nouveau dispositif d’amortissement pour certains logements loués nus, sous conditions, avec des taux pouvant aller de 3 % à 5,5 % et un plafond pouvant atteindre 12 000 € par foyer fiscal.

L’exposé des motifs de l’article 7 explique explicitement que le plafonnement du LMNP vise notamment à renforcer l’attractivité de ce nouveau dispositif de location nue.

On comprend donc la stratégie :

rendre certains investissements en location nue plus attractifs et réduire simultanément l’avantage fiscal historique du LMNP.

Pour le meublé touristique, le message est encore plus clair puisque le taux serait ramené à seulement 1,5 %.

PLF 2027 et LMNP : les trois changements à retenir

Si l’article 7 était adopté dans sa rédaction actuelle, trois changements seraient particulièrement importants :

1. L’amortissement des locaux en LMNP serait plafonné à 2,5 %, contre 1,5 % en meublé touristique.

2. Un deuxième plafond s’appliquerait : 7 000 € par an et par foyer fiscal en meublé classique et 5 000 € en tourisme.

3. Les nouveaux amortissements non utilisables ne seraient plus reportables sur les exercices suivants.

Pour un propriétaire qui possède un seul petit appartement, l'impact devra être calculé au cas par cas.

Pour celui qui détient plusieurs logements, le plafond par foyer peut en revanche rapidement devenir structurant.

Et pour les investisseurs qui achètent des biens dégradés pour les rénover lourdement, la grande question reste désormais le traitement précis des travaux.

C’est probablement sur ce point que les prochaines semaines seront particulièrement intéressantes.

Ma conclusion : suivre le texte avant de revoir son investissement

Le LMNP n’est pas supprimé.

Mais si cette réforme est adoptée en l’état, son économie fiscale serait profondément modifiée.

Et au-delà du débat sur l’avantage fiscal du meublé, une question mérite d’être posée :

comment continuer à inciter les investisseurs privés à acheter, rénover et remettre sur le marché des logements de qualité si l’investissement consacré à cette rénovation est de moins en moins valorisé fiscalement ?

Le texte n’en est encore qu’au début de son parcours parlementaire.

Les 2,5 %, les plafonds de 7 000 € et 5 000 €, la disparition du report et surtout le sort des travaux peuvent encore évoluer.

Chez Capsule Corp, nous allons suivre les débats de près.

Car derrière quelques lignes fiscales se joue peut-être une modification beaucoup plus profonde de la manière dont les investisseurs devront concevoir leurs projets immobiliers à partir de 2027.

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Sources officielles

• Assemblée nationale — PLF 2027, article 7 et exposé des motifs

• Légifrance — article 39 C du Code général des impôts, texte actuel

Analyse du texte déposé, vérifiée le 5 octobre 2026. Les exemples sont pédagogiques ; la base amortissable et la déduction effective dépendent de la comptabilité et de la situation de chaque investissement.