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Bye Bye patron, j’ai investi dans l’immobilier!
30 appartements en 2 ans!
1 000 000€ de patrimoine immobilier au chômage!
100 appartements à 25 ans...
As-tu déjà lu toutes ces accroches qui peuvent faire rêver ?
Je me suis récemment abonné sur instagram à plusieurs comptes d’influenceurs, coachs, vendeurs en tout genre qui promettent de devenir riche avec l'immobilier. Surtout pour analyser leur communication sur les réseaux qui, pour le coup, il faut le reconnaître, est plutôt bonne.
Mais la question qu’on se pose toujours, est-ce qu’il est possible de vivre complètement de l’immobilier voire de devenir riche, en partant de rien?
Ma réponse est sans appel: NON
C’est totalement impossible, mais attention il y a des nuances, si nous jouons sur les mots, alors peut-être que oui.
Je me fais inonder sur Instagram de belles paroles et de rêves immobiliers, c’est incroyable mais surtout à la limite de l’offre mensongère.
Premièrement, vivre de l’immobilier ça veut dire quoi? Rapidement tu pourrais comprendre qu’il s’agit d’être rentier, tu gères de temps en temps un locataire mais 95% du temps, tu encaisses uniquement les loyers. Pour avoir un bon revenu, il faudrait net de cash flow (bénéfice) 3000€ puisqu’ensuite avec l’imposition, la vacance locative, les réparations, le changement du mobilier éventuellement, on disposera plutôt de 2500€. L’immobilier avec emplacement correct est à 5% de rentabilité, soit avec 3000€ de loyer il est nécessaire de détenir 720 000€ d’immobilier. A moins de gagner au loto ou toucher un héritage, il paraît difficile sans dette d’avoir autant de patrimoine et d’en vivre.
Ou alors, l’investisseur est offensif, avec un peu d’apport quand même, réussi à lever un gros patrimoine grâce au levier bancaire (ma situation) puis, réussi à générer un gros cash flow (bénéfice) avec des exploitations à haut rendement (colocation, courte durée, atypique etc) mais dans ce cas bien précis, oui tu peux vivre de l’immobilier. J’en suis le parfait exemple, je pourrai avoir cette pratique sans société ni autre revenu. Mais je devrais moi-même gérer mes exploitations qui sont très très chronophages, bien plus qu’un travail classique, il n’y a plus de repos, plus de vacances. Alors c’est ça vivre de l’immobilier? Dans la pratique c’est beaucoup moins attirant.
Autre sujet, acquérir autant de patrimoine avec le levier bancaire. Fut une époque, c’était “presque” faisable, car le calcul de l’endettement était différent et si la banquier avait envie de te suivre, il pouvait contourner le calcul pour qu’un projet rentable soit neutre sur ton taux d’endettement. Avec un bon banquier, tu pouvais emprunter à l’infini! Mais c’était quand même rare. Quoi qu’il en soit l’accès au financement était plus simple. Aujourd’hui, peu importe le projet, peu importe ta situation, tu restes bloqué à 35% d’endettement. Et encore, je parle des profils qui ont une situation stable, je n’ai jamais vu et je mets au défi quiconque de me prouver le contraire, une personne sans CDI et sans épargne, pouvoir emprunter pour un investissement locatif.
Il y a bien quelques astuces pour dépasser un peu le 35% mais c’est marginal, tout comme créer une société pour contourner les règles de l’endettement, c’est possible, mais avec d’autres contraintes qui ne sont pas neutres.
Conclusion: Oui l’immobilier est un très bon investissement, une source d’enrichissement incroyable sur le long terme avec l’effet de levier bancaire, mais non, pour en vivre, il va falloir être patient ou alors t’en faire un métier. Cependant ne te fais pas manipuler par les belles images d’influenceurs, comme tout métier, il y a du bon et du moins bon.
Par contre, la personne plutôt jeune (25 ans) qui a la chance d’avoir une bonne situation financière, en mettant le paquet sur l’immobilier avec des projets rentables, peut sans difficulté prétendre vivre de l’immobilier à 45 ans 😉