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Dans le précédent article, j’ai parlé d’un achat de défiscalisation type Pinel, si jamais il était trop tard, que fait-on à la fin du programme, soit généralement 9 ans?
1/ on ne change rien et on continue à louer en nu sans l’avantage fiscal du projet Pinel.
2/ on passe le logement en meublé, très recherché à GRENOBLE.
3/ on revend pour un nouveau projet plus rentable.
1/ Pire des choix, on laisse l’infection se propager. Le loyer est faible et tu n’optimises absolument pas la fiscalité. Ça n’est vraiment pas rentable et en plus, selon l’emplacement, vraiment pas certain que ton logement prenne de la valeur… (il peut avoir des exceptions).
2/ On passe en meublé, soit LMNP, le statut le plus intéressant aujourd’hui (attention parfois des requins te vendent les mérites du LMNP, ce qui est vrai, mais par des résidences de services avec des baux commerciaux qui t’enchaînent, à fuir)
Ce statut va te permettre d’augmenter les loyers, d’optimiser ta fiscalité en amortissant les meubles, les murs et toutes les charges possibles liées à cette exploitation, le but étant d’être proche de 0€ de résultat pour ne pas payer d’impôt (sur les loyers et non plus sur les salaires).
Le hic dans cette solution, c’est qu’il faut que le logement soit libre… A 9 ans pile je ne vois pas pourquoi il n’y aurait plus de locataire… Tu ne peux pas lui donner congé juste pour meubler et ensuite louer plus cher, interdit! Si vraiment tu as un coup de chance, je pense qu’il s’agit de la meilleure des solutions, encore que, il faut savoir si tu as le temps de gérer l’ameublement et la décoration, c’est assez chronophage. J’en profite pour placer que nous avons un service personnalisé de décoration, spécialisé évidemment pour les investisseurs. 😉
3/ Vendre. Option bien souvent utilisée, tu souhaites repartir sur de bonnes bases, utiliser le cash reçu pour réinvestir sur un projet rentable et optimisé. Seulement tu vas prendre une claque quand l’agent immobilier va te remettre son estimation. Il faut accepter de se couper la main plutôt que le bras plus tard. Autre problème, tous les propriétaires font la même chose que toi et vont tenter de vendre en même temps, tu t’en doutes, ce qui n’est pas vraiment efficace pour vendre le plus cher possible. L’astuce serait d’être le premier, auquel cas il faut méga anticiper, tu dois donner un congé de 6 mois pour que le locataire parte pour cause de vente et il faut que ça tombe à la date d’anniversaire des 3 ans de bail... (oui il faut qu’il parte car vendre avec lui à l’intérieur, c’est entre 15 et 25% de décote du bien)
Pour conclure, comme d’habitude, il n’y a pas d’option miracle avec des avantages et des inconvénients, le pire des choix serait selon moi de ne rien faire. En tout état de cause, attention aux projets de défiscalisation.