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Mon avis sur un projet immobilier de défiscalisation (PINEL)


Je te le dis immédiatement, je ne suis pas très fan, comme tous les dispositifs de l’état par ailleurs, en général, tu payes pour les autres, pour la collectivité.


Mais je vais tenter d’être le plus objectif possible dans cet article.


Définition:

  • L’acquisition d’un logement neuf dans un immeuble (ou ancien avec des gros travaux et les normes du neuf)

  • Placer un locataire avec des ressources plafonnées

  • Location nue avec un loyer plafonné

  • Avantage fiscal par an, de 2% du montant d’acquisition (le montant d’acquisition ne peut dépasser 300k€)

  • Engagement de 6,9 ou 12 ans (possibilité de revendre avant mais remboursement de l’avantage fiscal).


Exemple concret:

  • Appartement de 50m² pour un montant neuf de 235 000€ (annonces ici)

  • Loyer inférieur ou égal à 569€

  • Ressource maximale pour un couple locataire: 42 800€ soit 1783€/mois chacun.

  • Avantage fiscal par an: 4700€ (attention, si tu ne payes pas cet impôt, on te rembourse pas la différence. Si tu payes 3 000€ d’impôt l’avantage ne sera que de 3000€.)

Soit avec un calcul assez simpliste de rendement brut (on ne compte pas les assurances, taxes foncières etc) (Les loyers (569X12 -5% de gestion d’agence) + l’avantage fiscal 4700€) / 235 000€ = 4.76%

Un rendement brut correct, sauf qu’il faut prendre en compte 2 paramètres:


1/ es-tu certain d’utiliser totalement l’avantage fiscal pendant les 9 années du programme?

Pour mémoire, si tu payes 4/5000€ d’impôts en tant que célibataire, si jamais par la suite tu fais une déclaration commune avec un(e) conjoint(e) qui gagne moins, l’impôt va baisser. Encore plus impactant, si tu as 1, 2, 3 enfants entre-temps, tu auras le bonheur de ne plus payer d’impôt.

Le rendement du projet sans l’avantage fiscal est de (569X12 - 5% de frais d’agence) / 235000 = 2.76% (brut) Déjà beaucoup moins intéressant.


2/ penses-tu faire une plus value à la revente?

Un logement neuf ça coûte cher, très cher. Environ entre 20 et 30% de plus que dans l’ancien pour qualité équivalente. Si ce n’est que le bâtiment neuf est censé être de meilleure construction avec toutes les normes environnementales.

Par ailleurs, la plupart des propriétaires revendent en même temps au bout de 9 ans, ce qui provoque forcément une baisse des prix.


90% de mes interlocuteurs ont revendu moins cher que le prix d’acquisition 9 ans après. Entre 10 et 60% de perte selon les secteurs géographiques. Il reste un petit % de chanceux où l’emplacement état particulièrement bon et les prix ont augmenté.

A titre comparatif, un projet à GRENOBLE pour un montant de 235 000€, très bien placé, un T4 de 70m² c’est 1000€ de loyer par mois (1000X12 - 5% de frais de gestion) / 235 000€ = 4.85% de rendement brut. Une “quasi” certitude de prise de valeur en plus value. On ajoute 2 points en exploitation courte durée.


Pour conclure, ne te focalise jamais sur la carotte l’avantage fiscal mais sur l’ensemble du projet immobilier. Il serait bien dommage d’être content de gagner sur les impôts (4700€X9 dans le meilleur des cas soit 42 300€) pour au final perdre 70 500€ à la revente.

Le seul avantage réel selon moi avec ce type de programme, c’est le “clé en main”, tu n’as strictement rien à faire. Mais on peut avoir du clé en main et être aussi rentable, enfin tu me comprends. 😉




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